tòa nhà CornerStone Building (chỉnh)

Hoàn Kiếm: Văn phòng hạng A đang “cạn” nguồn cung!

Trong thời gian khoảng 2 năm trở lại đây, quận Hoàn Kiếm không có thêm tòa nhà văn phòng hạng A nào được đưa vào khai thác, điều này đã dẫn tới tình trạng “cạn” nguồn cung mặt bằng phân khúc này trong khi nhu cầu thì không ngừng tăng. Vì thế, giá thuê văn phòng hạng A tại khu vực này đã có sự điều chỉnh tại một số tòa nhà. Thậm chí, có một số thời điểm nguồn cung văn phòng hạng A khan hiếm, chủ đầu tư có động thái tăng giá cho thuê khi tỷ lệ lấp đầy đạt ngưỡng ổn định. Đối với khách thuê, đây lại là một “áp lực” không hề nhỏ.

Tại thị trường Hà Nội, tổng nguồn cung phân khúc văn phòng Hạng A và Hạng B giữ ở mức khoảng 1,5 triệu mét vuông do không có dự án mới hoàn thành trong quý. Nguồn cung văn phòng Hạng B cao gấp 1,8 lần so với Hạng A. Hầu hết các dự án hoàn thành trong vòng hai năm trở lại đây đều nằm ở khu vực cận và ngoài trung tâm.

Mức tiêu thụ thuần diện tích văn phòng hạng A & B đạt hơn 33.000 m2 trong Qúy I/2017, chủ yếu từ những tòa nhà mới hoàn thành. Cùng với xu hướng chuyển văn phòng, nhu cầu mở rộng văn phòng cũng được ghi nhận trên thị trường Hà Nội trong các quý gần đây.

Giá thuê gộp trung bình của phân khúc văn phòng Hạng A và B ổn định trong quý vừa qua và đạt 22,4 USD/m2/tháng, đã bao gồm phí dịch vụ, không bao gồm VAT. Giá chào thuê ghi nhận tăng ở một số tòa nhà có tỉ lệ lấp đầy cao và sở hữu danh sách khách hàng hiện hữu tốt.

Tòa nhà Tungshing Ngô Quyền đang được chào thuê với giá 29$/m2/tháng (bao gồm VAT và phí dịch vụ)

Hơn 130.000 m2 diện tích văn phòng mới Hạng B từ năm dự án đang xây dựng dự kiến sẽ gia nhập thị trường trong năm 2017. Không có dự án văn phòng Hạng A nào dự kiến hoàn thành trong năm nay.

Hai dự án văn phòng Hạng A quy mô lớn dự kiến sẽ đi vào hoạt động trong giai đoạn 2018-2019, cung cấp khoảng 240.000 m2 diện tích văn phòng cao cấp cho thị trường. Nguồn cầu diện tích văn phòng mới và hiện đại với giá thuê hợp lý được dự báo sẽ tăng trong một vài quý tiếp theo.

Theo khảo sát thị trường văn phòng tại hai thành phố lớn là Hà Nội và TP.HCM, trước đây khi thị trường văn phòng cho thuê có tỷ lệ trống lớn nên chủ đầu tư phải giảm giá thành để hút khách thuê. Khi đó khách hàng có lợi vì được thuê giá rẻ. Tuy nhiên, đến thời điểm tỷ lệ lấp đầy của dự án đạt được 90% thì chủ đầu tư nâng giá lên theo mặt bằng giá trên thị trường. Việc này cũng ảnh hưởng phần nào đến quyết định thuê của khách hàng. Về góc độ của người thuê khi bị tăng giá cũng sẽ không vui vẻ gì. Nhưng thị trường cho thuê được quyết định bởi cung và cầu. Động thái tăng giá thuê của chủ đầu tư chủ yếu diễn ra tại phân khúc hạng A bởi phân khúc này đang thiếu nguồn cung. Trong khi tại hạng B, nguồn cung hiện tương đối dồi dào nên khách hàng thuê vẫn còn nhiều lựa chọn với giá hợp lý hơn.

Thực tế, giá thuê hạng này trong quý I/2017 cũng đã lên nhẹ. Dự báo trong những quý tiếp theo, mức giá thuê tăng nhiều hay ít còn phụ thuộc vào nhu cầu. Tuy nhiên, nếu nguồn cung của Vinhomes Metropolis tung sản phẩm ra thị trường thì giá hạng A có thể được điều chỉnh.